4 steg – Hva kan styret bestemme i et sameie eller borettslag? 

Et spørsmål vi ofte mottar fra styret: Hva kan styret bestemme? Å bo i et sameie eller borettslag kan være en fantastisk opplevelse, men det kan også føre til en del spørsmål om hvordan ting egentlig fungerer. En av de mest vanlige spørsmålene som dukker opp, er hva styret kan bestemme på egen hånd, og hva som krever flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen. I denne artikkelen vil vi gi deg en klar forståelse av hvor grensene går for styrets beslutningsmyndighet. 

Styrets rolle og ansvar 

Styret i et sameie eller borettslag har en viktig rolle i å sikre at eiendommen forvaltes forsvarlig. Dette innebærer blant annet å ta beslutninger om vedlikehold, rehabilitering og eventuelle utbygginger. Styret har en vedlikeholdsplikt, som betyr at de må sørge for at bygningsmassen og fellesarealene holdes i god stand. Dette kan inkludere alt fra å reparere lekkasjer i taket til å sørge for at fasaden ikke smuldrer opp. 

Hva kan styret bestemme alene? 

Styret har relativt vide fullmakter når det kommer til vanlig forvaltning og nødvendig vedlikehold. Dette betyr at de kan ta beslutninger om tiltak som faller inn under disse kategoriene uten å måtte innhente flertall fra årsmøtet eller generalforsamlingen. Eksempler på slike tiltak kan være utskifting av tak, vinduer, dører og fasader hvis de ikke opprettholder dagens standard. Styret kan også beslutte å investere i eller oppgradere infrastrukturen for elbillading, da dette regnes som vanlig forvaltning. 

Hva krever flertall på årsmøtet? 

Det er imidlertid visse tiltak som krever 2/3-dels flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen. Dette gjelder tiltak som innebærer ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten, og som ikke anses som vanlig forvaltning eller nødvendig vedlikehold. Eksempler på slike tiltak kan være installasjon av solceller, etterisolering til passivhusstandard, eller omgjøring av lekeplassen til parkeringsplass. 

Lovteksten legger opp til skjønnsmessige vurderinger over hva som anses som ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse og tomt, og hva som er vanlig forvaltning eller nødvendig vedlikehold. Dette betyr at styret må gjøre en vurdering av hvor grensen går for hva som er nødvendig eller ei. For eksempel, hvis vinduene er skiftet for fem år siden, men enkelte beboere ønsker et bytte fordi de ikke liker åpne/lukke-funksjonen, må styret ha 2/3-dels flertall i årsmøtet for å sette i gang prosjektet. 

Kommunikasjon med beboerne 

Uansett om et tiltak krever flertall eller ei, er det viktig at styret holder beboerne oppdatert om vedlikeholdstiltak. Dette bør gjøres både i deres kommunikasjonskanaler og som informasjonssak på årsmøtet eller generalforsamlingen. God kommunikasjon kan bidra til å unngå misforståelser og sikre at alle beboere er informert om hva som skjer i sameiet eller borettslaget. 

Anbefalinger for styret 

For å unngå usikkerhet om hvor grensen går for hva styret kan bestemme, er det fornuftig å opprette en vedlikeholdsplan som vedtas av generalforsamlingen. Vedlikeholdsplanens virketid kan for eksempel være 3 til 5 år. Arbeider som ikke er beskrevet i planen bør styret vente med til generalforsamlingen har gitt samtykke. 

Hva med kanskje nettets enkleste sjekkliste for styrearbeid? Klikk for å laste ned her.

Når bør styret engasjere en eiendomsadvokat? 

Hvis styret er usikker på beslutningsprosessen for et bestemt vedlikeholdsprosjekt, kan det være lurt å kontakte en advokat for å få informasjon om prosedyrene som må følges for å få prosjektet vedtatt. En advokat kan hjelpe deg med å navigere i de juridiske aspektene ved å bo i et sameie eller borettslag, og sikre at du får den hjelpen du trenger. 

Hvis du trenger hjelp med å forstå hva styret kan bestemme, eller hvis du har spørsmål om vedlikehold, rehabilitering eller utbygging, kan du kontakte oss for å få hjelp.  

Våre advokater har lang erfaring med å bistå sameier og borettslag, og vi står klare til å hjelpe deg med dine juridiske spørsmål. Ta kontakt i dag for en uforpliktende samtale! 

NB: har du et konkret spørsmål om hva styret skal gjøre med en eier som ikke vedlikeholder boligen?

FAQ / Ofte stilte spørsmål om hva styret kan bestemme

1. 1. Hva er styrets vedlikeholdsplikt i et sameie eller borettslag? 

• • Styret har ansvar for å sikre at bygningsmassen og fellesarealene holdes i god stand, inkludert reparasjoner og oppgraderinger som er nødvendige for å opprettholde dagens standard. 

2. 2. Hvilke tiltak kan styret beslutte uten flertall fra årsmøtet? 

• • Styret kan ta beslutninger om vanlig forvaltning og nødvendig vedlikehold, som utskifting av tak, vinduer, dører og fasader. 

3. 3. Når kreves det flertall på årsmøtet for styrets beslutninger? 

• • Tiltak som innebærer ombygging, påbygging eller endringer av bebyggelsen eller tomten, og som ikke anses som vanlig forvaltning, krever 2/3-dels flertall. 

4. 4. Hvordan kan styret kommunisere effektivt med beboerne? 

• • Styret bør informere beboerne om vedlikeholdstiltak gjennom kommunikasjonskanaler og som informasjonssak på årsmøtet. 

5. 5. Hvorfor bør styret engasjere en advokat? 

• • En advokat kan hjelpe styret med å navigere i juridiske aspekter og sikre at prosjekter vedtas korrekt.