Som styremedlem i et boligsameie har du en viktig rolle når det oppstår mangler ved fellesarealer. Høyesterett har avklart at individuelle seksjonseiere ikke kan kreve utbedring av slike mangler direkte fra utbygger. I stedet må krav om utbedring fremmes gjennom sameiets organer, altså styret. Denne artikkelen gir en lettfattelig oversikt over styrets ansvar og muligheter, samt hvordan dere kan gå frem hvis det oppdages mangler ved fellesarealene.
Først en definisjon: Hva er egentlig fellesarealer?
Fellesarealer er de delene av et boligsameie som alle seksjonseiere har rett til å bruke, som for eksempel garasjeanlegg, trapperom, og uteområder. Disse områdene er ikke knyttet til en enkelt seksjon, men til sameiet som helhet.
Lenke til dom: HR-2021-493-A.
Styrets ansvar for fellesareal
Som styremedlem er det din oppgave å sikre at fellesarealene er i god stand. Hvis det oppdages mangler, bør styret vurdere om det er grunnlag for å fremme et krav om utbedring mot utbygger. Styret kan også vurdere om det er hensiktsmessig å fremme krav om prisavslag eller erstatning.
Les mer om styrets representasjonsadgang her: lenke til artikkel om styrets representasjonsadgang
Høyesterett klargjorde hvilken vei flasketuten for ansvar peker på
Høyesterett har slått fast at individuelle seksjonseiere ikke kan kreve utbedring av mangler ved fellesarealene direkte fra utbygger. Krav om utbedring må fremmes av styret i sameiet eller av alle sameierne i fellesskap. Styret kan heller ikke samtykke til at den enkelte seksjonseier forfølger kravet. Dette betyr at styret har ansvaret for å vurdere mangler og eventuelt fremme krav på vegne av alle seksjonseierne.
Alternativer til utbedring
Selv om styret ikke kan kreve utbedring direkte, har dere andre alternativer. Dere kan fremme et krav om prisavslag eller erstatning. Et prisavslag skal tilsvare kostnaden ved å få mangelen rette og erstatning for det økonomiske tapet som oppstår som følge av mangelen.
Hvordan gå frem når styret oppdager mangler?
Hvis det oppdages mangler ved fellesarealene, er det viktig å reklamere til selger og avbryte reklamasjonsfristen. Du kan lese mer om reklamasjonsfrister her*. Styret bør videre vurdere mangelen, innhente fagkyndig vurdering, og eventuelt fremme et krav om utbedring på vegne av alle seksjonseierne.
Trenger du å vite mer om reklamasjonsfrister?
Lover verdt å tenkte på: Bustadoppføringslova og avhendingslova
Når boligen er under oppføring, kommer bustadoppføringslova til anvendelse. Denne loven gir kjøper rett til å kreve at enhver mangel utbedres av selger. Men når det gjelder fellesarealer, må krav om utbedring fremmes av sameiet. For andre tilfeller, som ved kjøp av ferdig bolig, gjelder avhendingslova. Her er utgangspunktet at utbedring ikke kan kreves av en kjøper, men dere kan kreve prisavslag.
Trenger styret advokatbistand for å vurdere ansvaret for fellesarealer?
Å navigere i juridiske spørsmål kan være utfordrende, spesielt når det gjelder fellesarealer i et boligsameie.
Vi har over 10 års erfaring med å løse saker knyttet til reklamasjon og mangler overfor selger. Vi tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre advokater hvor du får:
-
- Vurdering av din sak – styrker og svakheter
-
- Trinnvis plan for å sikre boligselskapets krav
-
- Hjelp til å søke om rettshjelpsdekning gjennom boligselskapets forsikring
Ta kontakt med oss via skjemaet på våre nettsider, så tar vi kontakt i løpet av kort tid.
Ofte stilte spørsmål om fellesarealer
Hva er fellesarealer i et boligsameie? Fellesarealer er de delene av et boligsameie som alle seksjonseiere har rett til å bruke, som garasjeanlegg, trapperom, og uteområder.
Spørsmål: Hvem eier fellesarealer?
Sameiet i fellesskap eier fellesarealer. Det er styret som har ansvaret for drift og forvaltning av fellesarealer. Seksjonseierne kan ha en bruksrett til deler av fellesarealer.
Spørsmål:Kan individuelle seksjonseiere kreve utbedring av mangler ved fellesarealene?
Nei, individuelle seksjonseiere kan ikke kreve utbedring direkte fra utbygger. Krav må fremmes av styret, eller alle sameierne i fellesskap.
Spørsmål:Hva er styrets ansvar ved mangler i fellesarealer?
Styret har ansvaret for å vurdere mangler og eventuelt fremme krav om utbedring, prisavslag, og/eller erstatning på vegne av alle seksjonseierne.
Spørsmål:Hvordan kan styret gå frem ved mangler?
Styret bør reklamere til selger, innhente fagkyndig vurdering, og fremme krav om utbedring eller prisavslag
