Hva kan styret gjøre ved feil og mangler ved fellesarealer?
Mange som stiller spørsmålet om styret kan gå på, altså saksøke, ledelsen i utbyggingselskapet ved feil og mangler ved fellesarealer. Svaret er: ja, styret i eierseksjonssameier har faktisk adgang til å saksøke ledelsen i utbyggingsselskaper for mangler ved fellesarealer. I en nylig avgjørelse fra Høyesterett har eierseksjonssameier fått en betydelig styrking av sine rettigheter. Det er en viktig utvikling som kan ha stor betydning for mange boligsameier rundt om i landet.
I denne artikkelen vil vi gå gjennom hva denne avgjørelsen innebærer, hvorfor den er viktig, og hvordan den kan påvirke eierseksjonssameier i praksis.
Hva er et eierseksjonssameie?
Før vi dykker inn i detaljene rundt Høyesteretts avgjørelse, la oss først forstå hva et eierseksjonssameie er.
Et eierseksjonssameie er en form for boligsameie hvor hver seksjonseier har enerett til bruk av sin egen bolig, samtidig som de deler ansvaret for fellesarealer med de andre seksjonseierne. Dette kan inkludere alt fra trapper og ganger til uteområder og parkeringsplasser. Styret i et eierseksjonssameie har ansvar for å forvalte disse fellesarealene og sørge for at de er i god stand.
Bakgrunnen for Høyesteretts avgjørelse
Høyesteretts avgjørelse kommer som en respons på en sak hvor et eierseksjonssameie ønsket å saksøke ledelsen i utbyggingsselskapet som hadde oppført sameiet. Tidligere har det vært usikkerhet om eierseksjonssameier har hatt partsevne, altså retten til å være part i en rettssak, mot personer i ledelsen av utbyggingsselskaper.
Denne usikkerheten har gjort det vanskelig for sameier å forfølge krav mot ledelsen i utbyggerselskapene, spesielt når det gjelder mangler ved fellesarealer.
Hva innebærer avgjørelsen – hvorfor saksøke ledelsen hos utbygger?
Høyesterett har nå slått fast at eierseksjonssameier, ved sitt styre, har partsevne til å gå til sak mot personer i ledelsen av utbyggingsselskaper. Dette betyr at sameier kan rette krav mot selskapsledelsen, og ikke bare mot selve selskapet.
Dette er en viktig avklaring som gir eierseksjonssameier større mulighet til å forfølge krav mot utbyggere som har oppført sameiet.
Husk reklamasjonsfrister – les denne artikkelen
Hvorfor er dette viktig?
Denne avgjørelsen er viktig av flere grunner. For det første gir den eierseksjonssameier en styrket rettssikkerhet. Tidligere har mange sameier stått maktesløse når det har oppstått mangler ved fellesarealer, spesielt hvis utbyggerselskapet har vært et tomt aksjeselskap uten midler eller aktivitet. Ved å åpne for at krav kan rettes mot selskapsledelsen, sikrer Høyesterett at krav kan rettes mot de reelle ansvarlige, selv når disse opererer gjennom tomme selskaper.
For det andre reduserer avgjørelsen risikoen og kostnadene for den enkelte sameier. Tidligere har sameiere ofte måttet gå til sak alene, noe som kan være både kostbart og risikabelt. Ved å gi styret i eierseksjonssameier muligheten til å saksøke ledelsen i utbyggingsselskaper, kan kostnadene og risikoen deles mellom alle seksjonseierne.
Hvordan kan dette påvirke eierseksjonssameier i praksis?
I praksis betyr denne avgjørelsen at eierseksjonssameier nå har en sterkere posisjon når det kommer til å forfølge krav mot utbyggere. Dette kan føre til at flere sameier velger å gå til sak for å få rettet opp mangler ved fellesarealer. Det kan også føre til at utbyggere blir mer forsiktige med å forsøke å unngå ansvar gjennom selskapsstrukturering.
Kan avgjørelsen få betydning for andre?
Ja, det er mulig at denne avgjørelsen kan få betydning for andre sammenslutninger og boligselskapsformer.
Høyesterett legger vekt på rimelighet og på at retten til å gå til sak må fungere i praksis. Dette kan påvirke vurderingen av partsevne for andre sammenslutninger, særlig de som ikke er eksplisitt nevnt i loven, men som likevel opptrer som rettssubjekter. Eksempler kan være enkelte bo- eller brukergrupper, eller organisasjoner uten full formell struktur.
Ønsker du å engasjere en eiendomsadvokat?
Hvis du er en del av et eierseksjonssameie og ønsker å forfølge krav mot utbyggere, kan det være lurt å engasjere en advokat som har erfaring med slike saker. Våre advokater kan hjelpe deg med å navigere i det juridiske landskapet og sikre at dine rettigheter blir ivaretatt.
Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende samtale om hvordan vi kan hjelpe deg med din sak. Vi har lang erfaring med å bistå eierseksjonssameier og kan gi deg den juridiske støtten du trenger.
Forresten, lenke til avgjørelsen finner du her: HR-2025-451-A
