Hva er styrets reklamasjonsfrister?
Styret har et ansvar for å reklamere til riktig tid når det kommer til mangler. Man har normalt kun 2-3 måneder til å ta dette med utbygger. Ellers kan hele kravet gå tapt.
I artikkelen her forteller vi deg som styremedlem hva du trenger å vite.
Når borettslag og eierseksjonssameier tar steget inn i den spennende verdenen av nybygg, er det viktig å ha kontroll på reklamasjonsfrister etter bustadoppføringslova.
Disse fristene er en viktig del av styrets ansvar for å sikre at eventuelle mangler blir håndtert effektivt og rettferdig.
I denne artikkelen går vi gjennom de viktigste punktene om reklamasjonsfrister – hva styret bør ha i bakhodet, hvordan man kan reklamere som en proff, og hvilke rettigheter man har i verktøykassen.
Reklamasjonsfrister er tidsfrister for når styret må gi beskjed til entreprenøren om mangler ved eiendommen.
Det finnes to typer reklamasjonsfrister: den relative og den absolutte.
Den relative fristen krever at styret reklamerer «innen rimelig tid» etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget.
Den absolutte fristen setter en grense på fem år etter overtakelsen, hvor mangler ikke kan gjøres gjeldende.
Styret må være innenfor begge fristene for å ha kravet i behold.
Den relative og absolutte reklamasjonsfristen
Den relative reklamasjonsfristen er en fleksibel tidsramme som avhenger av når styret oppdager mangelen.
Høyesterett har fastslått at denne fristen normalt ikke bør være kortere enn to måneder.
Det er viktig for styret å handle raskt og gi beskjed til entreprenøren så snart en mangel oppdages. Dette kan innebære å dokumentere mangelen med bilder og skriftlige beskrivelser, samt å kommunisere tydelig hva styret krever av entreprenøren.
Den absolutte reklamasjonsfristen er mer rigid og gir styret fem år fra overtakelsen til å reklamere på mangler. Etter denne perioden kan ikke mangler gjøres gjeldende, med mindre entreprenøren har påtatt seg et lengre ansvar, for eksempel gjennom en funksjonsgaranti.
Det er derfor viktig for styret å være oppmerksom på denne fristen og sørge for at eventuelle mangler blir adressert innenfor denne tidsrammen.
Hvilke deler av eiendommen kan og skal styret reklamere på?
Når borettslag og eierseksjonssameier oppdager mangler og avvik ved fellesarealer, har styret representasjonsadgang til å reklamere og forfølge manglene overfor entreprenøren på vegne av boligselskapet.
Men det er viktig å vite at styret har begrenset mulighet til å representere seksjonseiere eller andelseiere når det gjelder mangler inne i seksjonene/andelene.
Hvis det er noe galt inne i selve seksjonen eller leiligheten, må den enkelte eier selv ta kontakt med entreprenøren for å få det ordnet. Styret skal altså ta seg av fellesarealene, men hver eier må selv følge opp med entreprenøren for sin egen seksjon/andel.
Lenke til artikkel om styrets representasjonsadgang
Dette må styret huske på ved reklamasjon
Situasjonen er at styret har oppdaget eller blitt gjort oppmerksom på en mangel.
Vel – hva nå? Nedenfor oppsummerer vi de viktigste stegene du må huske på.
Bruk gjerne vår sjekkliste for reklamasjon og mangler (Lenke til sjekkliste for reklamasjon og mangler)
Når styret oppdager mangler, enten ved overtakelsesforretning eller senere befaring, er det viktig å handle raskt. Mangler som oppdages ved overtakelsesforretning bør nedtegnes i overtakelsesprotokollen.
Hvis mangler oppdages senere, bør styret gi beskjed til entreprenøren så snart som mulig og be om en fremdriftsplan for utbedring.
Entreprenøren har som regel rett til å rette mangelen før styret kan engasjere andre til å utføre rettingsarbeidene. NB: Husk å alltid reklamere skriftlig.
Entreprenørens rett til å utbedre mangelen
Nå har styret oppdaget forholdet og reklamert. Da er spørsmålet – hva skjer nå?
Entreprenøren har rett til å utbedre mangelen selv, og dette skal skje innen rimelig tid. Det kan være hensiktsmessig for entreprenøren å samle opp rettearbeider og utføre dem samlet, for eksempel etter en ettårsbefaring.
Styret bør være oppmerksom på at en avtale om ettårsbefaring ikke betyr at man kan vente med å reklamere til denne befaringen.
Gjør man det, kan kravet være tapt på grunn av for sen reklamasjon.
Vi har skrevet noe nærmere om dette med hvor lenge entreprenøren kan vente med ut bedring og hvor man forsøk de skal få – artikkel om entreprenørens utbedringsforsøk og foreldelse
Styrets krav på prisavslag eller erstatning
Hvis mangelen ikke blir rettet, kan styret kreve prisavslag eller erstatning. Det er viktig å merke seg at denne retten kan gå tapt dersom styret ikke gir entreprenøren adgang til å rette mangelen.
Prisavslaget skal normalt være lik utbedringskostnaden styret får når de skal rette mangelen selv.
Det viktige her er å skaffe dokumentasjon.
Fagkyndige rapporter og juridisk bistand
Blir ikke partene enige om det er en mangel eller ikke, kan det ofte nødvendig å innhente uavhengige fagkyndige som kan vurdere om arbeidene er utført i henhold til kontrakt, lov, forskrift og preaksepterte løsninger.
På dette tidspunktet kan det være naturlig å kontakte advokat med særlig kunnskap innen bygg og entreprisekontrakter. Valget av fagkyndige er en kritisk suksessfaktor for den videre håndtering av mangelssituasjonen og resultatet til slutt.
Trenger styret bistand fra eiendoms- og entrepriseadvokat?
Vi har over 10 års erfaring med å løse saker knyttet reklamasjon og mangler overfor entreprenører. Vi tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre advokater fra Ekko Advokatfirma AS, hvor du får:
- Vurdering av din sak – styrker og svakheter
- Trinnvis plan for å sikre boligselskapets krav
- Hjelp til å søke om rettshjelpsdekning gjennom boligselskapets forsikringsselskap
Ta kontakt med oss via skjemaet på våre nettsider, så tar teamet vårt raskt kontakt.
Ofte stilte spørsmål
- Hva menes med «rimelig tid» for å reklamere?
- «Rimelig tid» varierer avhengig av omstendighetene, men det anbefales å reklamere så snart som mulig etter at mangelen er oppdaget, vanligvis innen to til tre måneder.
- Kan reklamasjonsfristen forlenges?
- Reklamasjonsfristen kan ikke forlenges, men det er mulig å avtale en lengre frist med entreprenøren før kontrakten inngås.
- Hva skjer hvis jeg ikke reklamerer innen fristen?
- Hvis du ikke reklamerer innen fristen, kan du miste retten til å få mangelen utbedret eller få prisavslag/erstatning.
- Hvordan dokumenterer jeg en reklamasjon?
- Det er viktig å dokumentere mangelen med bilder, skriftlige beskrivelser, og eventuell korrespondanse med entreprenøren. Dette kan være avgjørende i en eventuell tvist.
