Bruk av eksklusiv rett til fellesareal – ikke fritt fram
Et eierseksjonsameie og borettslag kan faktisk nekte boligeieren å ha trampoline i hagen. Normalt fordi hagen er ansett som fellesareal. Selv med eksklusiv bruksrett til arealet kan boligeieren likevel ikke bruke hagen helt fritt. Det er fortsatt mulig å regulere bruken i ordensregler.
Bakgrunnen for artikkelen er at vi ble kontaktet om et spørsmål fra et styre, hvor borettslaget hadde satt opp et totalforbud mot trampoliner i hagen. Nå ville beboerne sette opp en underskriftskampanje for å få lov til å sette opp det de ønsket i hagen.
Spørsmålet for styret er: hva kan en ha i hagen sin – og hvor kan styret sette strek?
Definisjoner – forskjell mellom borettslag og sameie
Det finnes ulike lover for borettslag og eierseksjonssameie, men begge bygger på et tankesett om at fellesarealer benyttes likt av fellesskapet. Kall det gjerne for et «likhetsprinsipp». Kort om forskjellene:
Borettslag: et borettslag består normalt av andeler (boligene) og fellesarealer. Fellesarealene er som hovedregel til felles bruk for alle som eier bolig i borettslaget. Det finnes likevel unntak fra at alle har lik rett til å bruke fellesarealet. Borettslag reguleres av egen lovgivning – burettslagslova
Eierseksjonssameie: Her består det også av bruksenhet og fellesareal, men forskjellen er at bruksenhetene kan være leilighetskomplekser, rekkehus og tomannsboliger. Fellesarealene på sin side er som hovedregel ment til felles bruk. Også her er det mulig å avtale unntak. Eierseksjonssameie reguleres på sin side av eierseksjonsloven, som er relativt ny.
Vi skal nedenfor gå gjennom disse unntakene.
Unntakene for borettslag
Det står faktisk ikke i loven hvordan en andelseier (boligens eier) kan få eksklusiv bruksrett til fellesareal. Det er ikke ulovlig å gjøre om arealet, slik at det blir eksklusivt. Det finnes eksempler på dette fra rettspraksis som har tillatt dette.
Eksklusiv rett ved etablering av borettslag: Det er lurt å tenke på dette allerede ved etablering av borettslaget – eksempelvis om deler av hagen skal være eksklusiv for en andelseier. Det kan gjerne ha en fornuftig tankegang bak. Hvis vi tenker oss en situasjon hvor boligene i 2.-4. etasje har balkonger over disse områdene, vil det normalt ikke være til hinder for likhetsprinsippet at de i første etasje får en eksklusiv bruksrett til et like stort hageområde (som balkongene over).
Eksklusiv rett til felles areal etter etablering av borettslag: En andelseier kan tildeles eksklusiv bruksrett til et fellesareal også etter at borettslaget er etablert. Det er likevel ikke helt så enkelt, da et slikt grep krever godkjenning på generalforsamlingen. Godkjenning må vedtas med minst to tredjedels flertall.
Unntakene for eierseksjonssameie
Alt som ikke er definert som bruksenhetens (boligen) hoved- eller tilleggsdel, er normalt ansett som fellesareal. Igjen – dette vil være til bruk for alle.
Hvis vi tar samme eksempel som ovenfor – de i 1. etasje har en hageflekk utenfor boligen, mens de i 2.-4. etasje har balkonger på samme størrelse. Kan seksjonseieren da kreve eksklusivitet?
La oss se på et par grunnlag:
Ja, den første metoden er at generalforsamlingen vedtar dette. Saken meldes inn til generalforsamlingen rettidig og møtet avholdes med korrekt innkalling. Da krever dette 2/3 flertall, noe som kalles for et «kvalifisert flertall» av avgitte stemmer. Da er det bare å telle antall hoder!
Det som da må vedtas er at seksjonseieren skal få en eksklusiv rett til et visst område, som egentlig var tiltenkt felleskapet. Her må man være nøye med betegnelsene og ev. kartskisser.
Denne retten tas inn i vedtektene og varer normalt ikke lenger enn 30 år. For en evigvarende rett må man ty til større tiltak. Da må man omgjøre fellesarealet ved noe som heter en reseksjonering. Da blir hagen en del av boligen – som en tilleggsdel.
Videre finnes det selvfølgelig en annen måte, og det er at seksjonseierne avtaler internt hvordan fellesarealene skal og kan brukes. Det er ikke uvanlig at dette skjer eksempelvis mellom eierne av en tomannsbolig eller rekkehus.
Problemet her er uklare avtaler og at nye eiere ikke er enige i hva de tidligere eierne avtalte. Det krever en tolkning av avtaler og en rød tråd på hvordan eierne faktisk har benyttet denne hagen. Det en må huske på er at en slik avtale i noen tilfeller går foran lovens ordlyd.
Felles for borettslag og eierseksjonssameie – få det i vedtektene!
Det første en må se på er at dersom eieren har fått eksklusiv rett til hagen, er det likevel ikke fritt fram til å bruke hagepletten som en vil.
Borettslaget og sameiet kan regulere bruk i ordensregler ettersom det fortsatt er en del av fellesarealet. For å si det enkelt- den som eier, den bestemmer. Borettslaget og sameiet bestemmer derfor over sine fellesarealer. Eieren har kun fått en bruksrett, som kan reguleres av borettslaget og sameiet.
Det som også er litt spennende er at selv med en slik enerett til et fellesareal er det ikke automatisk at vedlikeholdsansvaret følger med.
I både eierseksjonssameier og borettslag bør slike bruksretter forankres i vedtektene. Sørg for å få klar nok ordlyd for å unngå tvil om hvilket areal retten omfatter og om vedlikeholdsplikten fortsatt ligger hos sameiet/borettslaget. Det bør uttrykkelig stå at denne plikten ble overført til eier – og det bør da nevnes andelsnummer/seksjon, og ikke personnavn.
Hvordan seksjonseiere og andelseiere angripe vedtaket om forbud?
Tilbake til saken om trampoliner. Vedkommende hadde igangsatt en offentlig underskriftskampanje for å få «lov» til å sette opp trampoline i hagen sin.
En slik underskriftskampanje kan skape blest, men vil være juridisk sett en skivebom. Publikummet på det store vide internettet kan ikke hjelpe til i en sak som denne. De har ingen interesse i saken.
Det fremgår normalt av borettslaget og eierseksjonssameiets vedtekter
- Hvem som bestemmer
- Eksempel: den øverste myndighet i sameiet er årsmøtet
- Eksempel: hver seksjon har én stemme
- Hva som kan bestemmes
- Eksempel: omgjøring av fellesarealer
- Eksempel: omgjøring av fellesarealer
- Hva som kreves av flertall av avgitte stemmer
- Eksempel: Alminnelig flertall bestemmer for tiltak som har sammenheng med bruksinteresser, som går utover vanlig forvaltning, hvis det økonomiske ansvaret i fellesskap for eierne utgjør mindre enn 5 % av de årlige felleskostnader
- Eksempel: 2/3 flertall kreves for eksempelvis omgjøring av fellesarealer
- Eksempel: Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
- Eksempel: Alle må si seg enig til eksempelvis salg av eiendommen eller oppløsning av sameiet.
- Hva kan årsmøtet behandle av saker
- Eksempel: Årsmøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet.
- Eksempel: Årsmøtet kan bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt årsmøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.
- Eksempel: Mindretallsvernet verner eierne slik at årsmøtet, styret eller andre som representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse seksjonseiere eller andre en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
- Når saken må meldes inn
- Eksempel: Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Innkalling sendes senest ut åtte dager før og tidligst 20 dager før. Det skal gis en frist for senest innsendelse av saker
Med andre ord – beboerne må først melde inn en sak, ev. gjøre klart innlegg for å besvare de som kom med forslag om forbud.
Deretter må en se an vedtektene (ev. loven eller ulovfestede prinsipper om forsvarlig behandling) om saken ble meldt inn riktig, om det var tilstrekkelig flertall m.m. Først da kan en vurdere om vedtaket var gyldig.
La oss si at vedtaket er ugyldig. Det kan likevel føre til at det ikke blir en endring på dette, med andre ord at vedtaket blir stående. Et vedtak som er i strid med likhetsprinsippet kan være gyldig så lenge det er forsvarlig og saklig begrunnet – og krenkelsen av likhetsprinsippet ikke er av vesentlig karakter.
Sitter du i et styre og vil gjerne ha slike spørsmål avklart?
Kontakt oss i Boligselskapsportalen. Siden ble etablert av Ekko Advokatfirma, som er et nisjefirma innen entreprise- og eiendom. Vi jobber ikke med noe annet, og kan derfor svare slike spørsmål raskt og med krystallklare råd.
Ta gjerne kontakt for en hyggelig prat, som ikke nødvendigvis innebærer en faktura. Bruk skjemaet ved siden, så tar vi kontakt med dere i styret.
PS: gjerne få med denne artikkelen om styreansvar
