Eieren av boligen kan holdes ansvarlig for manglende vedlikehold. I noen tilfeller kan eieren faktisk bli kastet ut av boligen ved tvangsfravikelse. Vedlikehold er en viktig del av å eie en bolig i et boligselskap, enten det er et borettslag eller et eierseksjonssameie. Eieren har visse forpliktelser når det kommer til vedlikehold av sin egen bolig. Det er viktig å forstå disse forpliktelsene for å sikre at eiendommen holdes i god stand. Denne artikkelen gir en oversikt for styret over eiers vedlikeholdsansvar.
Vedlikeholdsansvaret
Det første spørsmålet er – hvem har ansvar og for hva?
Hvis vi løfter blikket: I borettslag og eierseksjonssameier har den enkelte eier ansvar for innvendig vedlikehold av sin egen bolig. Boligen skal vedlikeholdes på forsvarlig måte slik at den ikke skaper ulemper for naboer og andre beboere i laget.
Helt konkret betyr det: Vedlikeholdet inkluderer oppgaver som eksempelvis maling, gulvlegging, og vedlikehold av innvendige overflater herunder membran på bad, samt gjelder også tekniske installasjoner som kun betjener deres bolig slik som elektriske kabler og rør.
Grensen for felles installasjoner som går inn i en leilighet/bolig er av eiers vedlikehold som hovedregel inntrer fra det siste koblingspunktet på fellesledningen og inn i bolig.
Både i borettslagslova og eierseksjonslova er det gitt en oppramsing av hvilke typer vedlikehold eier er ansvarlig for, men opplistingen er ikke uttømmende.
Et tilbakevendende spørsmål er vinduer og dører. Hvem skal vedlikeholde, og hvem skal skal skifte ut?
Vel, det er eiers ansvar å vedlikeholde, men boligselskapets ansvar å skifte ut. Det vil si at eier må smøre, justere, rense osv, samt reparere ved utskifting av slitte deler. Dersom hele døren eller vinduet må utbedres er dette som hovedregel boligselskapets ansvar.
En annen klassiker er utskifting av sluk. Sluket ligger i etasjeskillet som hovedsakelig utgjør et fellesareal, og begge lover fastslår at utskifting her er et felles ansvar. Ettersom sluk ofte blir skiftet ifbm renovering av bad, er praksis ofte at boligselskapet betaler en fast sum til eier ved slik utskifting, mens eier ellers står for resten av kostnaden.
Hva med skade som oppstår plutselig? Eier har også vedlikeholdsansvar for tilfeldig skade som oppstår i vedkommende sin eiertid.
Dersom eieren ønsker å gjøre endringer eller reparasjoner kan det kreve en godkjenning fra styret og tidvis involvere fagkyndige for å sikre at bygningens integritet opprettholdes.
Det styret må vite er at «resten» faller på borettslaget/samediet. Boligselskapet har vedlikeholdsansvar for bygningen, fellesinstallasjoner og fellesarealer. Dette betyr at dersom en skade oppstår som påvirker bygningens struktur eller felles installasjoner, vil boligselskapet typisk ta ansvar for reparasjonen.
Konsekvenser av skader som følge av brutt vedlikehold
Manglende vedlikehold kan føre til alvorlige skader på både egen bolig og fellesarealene i boligselskapet. Dersom en eier ikke oppfyller sitt vedlikeholdsansvar, kan det resultere i kostbare reparasjoner og redusert verdi av eiendommen.
Skader som følge av brutt vedlikehold kan også påvirke naboer og felles installasjoner, noe som kan føre til konflikter med andre beboere og styret.
I tillegg kan manglende vedlikehold føre til juridiske konsekvenser, hvor eieren kan holdes erstatningsansvarlig for skader som følge av det mangelfulle vedlikeholdet. I verste fall kan eier bli tvangsfraveket (kastet ut) av boligen dersom ikke pålegg om utbedringer blir fulgt. Les mer om tvangsfravikelse her.
Det er derfor avgjørende at eierne er proaktive i vedlikeholdet av din egen bolig for å unngå slike problemer og sikre en trygg og verdifull boopplevelse for alle rundt seg.
Viktigheten av klare vedtekter
For både borettslag og sameie er det avgjørende at vedtektene klart definerer ansvarsområdene for vedlikehold. Vedtektene kan inneholde avvikende bestemmelser som pålegger enten fellesskapet eller den enkelte eier et videre ansvar for utskiftingsplikt, enn det lovene legger opp til.
Spesielt er det vanlig, særlig i eierseksjonssameier, at seksjonseierne er pålagt et videre vedlikeholdsansvar enn loven tilsier.
Liste som styret kan oversende til eierne:
-
- Les vedtektene nøye: Sørg for å forstå hva som er ditt ansvar og hva som er boligselskapets ansvar når det kommer til vedlikehold.
-
- Planlegg vedlikehold: Utvikle en vedlikeholdsplan for din egen bolig for å sikre at alt holdes i god stand.
-
- Kommuniser med styret: Hold en åpen dialog med styret for å avklare eventuelle spørsmål om vedlikeholdsansvar.
-
- Dokumenter arbeidet som utføres i boligen: Hold oversikt over vedlikeholdsarbeid som utføres i boligen, gjerne med kvitteringer og garantier.
NB: lurer styret på reklamasjonsfristene mot utbygger? Hopp over til denne artikkelen.
Spørsmål og svar om eiers vedlikeholdsansvar i borettslag og sameier
Spørsmål 1: Hvem har ansvar for vedlikehold av fellesarealer?
Svar: I både borettslag og eierseksjonssameier er styret ansvarlig for vedlikehold av fellesarealer, som inkluderer trappeoppganger, hager, og tekniske installasjoner. Dette sikrer at fellesområdene holdes i god stand for alle beboere.
Spørsmål 2: Kan eieren gjøre endringer på bærende vegger i sin seksjon?
Svar: Nei, bærende vegger er en del av bygningens strukturelle integritet og regnes som fellesareal. Endringer krever godkjenning fra styret og involverer ofte fagkyndig bistand.
Spørsmål 3: Hva skjer hvis eieren ikke vedlikeholder sin seksjon?
Svar: Manglende vedlikehold kan føre til skader som påvirker både denne seksjonen og fellesarealer. Manglende vedlikehold kan føre til kostbare reparasjoner og juridiske konsekvenser, hvor du kan holdes ansvarlig for skader som påvirker andre, og i verste fall kan eieren faktisk kastes ut ved tvangsfravikelse.
Spørsmål 4: Hvordan fordeles kostnader for vedlikehold i boligselskapet?
Svar: Kostnader for vedlikehold av fellesarealer fordeles vanligvis mellom alle beboere basert på sameiebrøk eller andelsbrøk. Vedtektene spesifiserer hvordan kostnader skal fordeles og innkreves.
Spørsmål 5: Hvor går grensen for vedlikehold og utskifting av vinduer og dører i borettslag og sameier?
Svar: I borettslag er det vanligvis borettslaget som har ansvar for utskifting og vedlikehold av vinduer og dører, da disse ofte regnes som en del av bygningens ytre. I eierseksjonssameier kan ansvaret variere; vinduer og dører som er en del av fasaden kan være sameiets ansvar, mens de som kun betjener en enkelt seksjon kan være seksjonseierens ansvar. Vedtektene i boligselskapet bør normalt klargjøre ansvarsfordelingen.
Spørsmål 6: Hvem har vedlikeholdsansvaret for innvendige rør?
Svar: I borettslag er vedlikehold av innvendige rør som betjener flere boliger eller fellesarealer vanligvis borettslagets ansvar. For rør som kun betjener en enkelt bolig, kan andelseieren ha ansvar for vedlikehold. I eierseksjonssameier er rør som betjener flere seksjoner eller fellesarealer sameiets ansvar, mens rør som kun betjener en enkelt seksjon er seksjonseierens ansvar. Det er viktig å sjekke vedtektene for spesifikke detaljer om ansvarsfordelingen.
Kontakt Boligselskapsportalens advokater for en konkret vurdering
Boligselskapsportalen er en av Norges største satsinger, hvor styret i borettslag og sameie kan finne konkrete tips og veiledninger i form av artikler, sjekklister og videoer.
Våre eiendomsadvokater engasjere ofte til å enten vurdere hvem som har vedlikeholdsansvaret, hvordan man skal gå frem i en sak om eiers manglende vedlikehold og revideringer av vedtekter. I de problematiske tvistene bistår vi også med tvangsfravikelse.
Kontakt oss gjerne for en vederlagsfri strategisamtale ved å bruke kontaktskjemaet ved siden av.
